So rechnen wir die Baureserve

Was erlaubt ist

Für jede Parzelle schneiden wir den Umriss der amtlichen Vermessung mit den Zonen der Nutzungsplanung (ÖREB-Kataster des Kantons Zürich, in Kraft). Strassen, Trottoirs, Bahn, Gewässer und Wald ziehen wir ab, weil sie nicht anrechenbar sind (§ 259 PBG). Mit der Baumassenziffer ergibt das ein zulässiges Volumen (m³), mit der Ausnützungsziffer eine zulässige Geschossfläche in Vollgeschossen (m²). Kernzonen ohne Ziffer erhalten, wie im Modell des Kantons, die mittlere Baumassenziffer des Bestands der Gemeinde, und nur wenn die Parzelle deutlich darunter liegt.

Was schon steht

Das Volumen jedes Gebäudes messen wir: Grundfläche aus der amtlichen Vermessung mal mittlere Höhe aus dem Oberflächenmodell (swissSURFACE3D) minus Gelände (swissALTI3D). Für Gebäude, die jünger sind als die Befliegung, nehmen wir die Geschosse aus dem Gebäuderegister. Die Geschossfläche (für die Ausnützungsziffer) kommt aus dem Gebäuderegister; weil die Ausnützungsziffer nur Vollgeschosse zählt, zeigen wir eine Spanne.

Geprüft

In Pfäffikon ZH ergibt die Messung 2,84 m Höhe pro Geschoss bei Wohnbauten und 5,0 m bei Gewerbebauten des Registers; die Ausnützung der Arbeitszonen liegt bei 38 % (Kanton: 35,5 %), die Reserve auf unbebauten Wohnparzellen bei 67’000 m² (Kanton: 75’000 m²). Sechs Parzellen haben wir auf dem Luftbild geprüft.

Grenzen

Es ist eine Schätzung. Grenz- und Gebäudeabstände, Höhen, Baulinien, Gestaltungs- und Quartierpläne, Dienstbarkeiten und der Denkmalschutz können die Reserve verkleinern; Arealüberbauungen und Boni können sie vergrössern. Die Messung stammt aus der Befliegung des Höhenmodells. Verbindlich ist allein die Auskunft der Baubehörde.

Quellen und Lizenzen

ÖREB-Kataster und amtliche Vermessung Kanton Zürich (opendata.swiss, freie Nutzung), swissSURFACE3D und swissALTI3D (swisstopo, freie Nutzung), Gebäude- und Wohnungsregister (BFS).